FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO

Un fideicomiso es un contrato (celebrado por escritura pública) en el que, según la Ley 24.441, una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a las necesidades de las partes cuando se trata de llevar adelante un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros inversores.

OBJETO: El objeto de los contratos es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un inmueble, en condiciones previamente pactadas generalmente mediante una reserva u opción de compra, con el fin de construir en el mismo un edificio con destino a viviendas unifamiliares de acuerdo a un anteproyecto ya definido, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.

FIDUCIANTES - BENEFICIARIOS: Son los inversores, quienes se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para hacer frente a todos los costos que demande la obra de construcción, necesarios para llevar a cabo el edificio proyectado. Cada uno de ellos asume este compromiso, en la proporción que le corresponde conforme la unidad o unidades que elija.
En el carácter de beneficiarios que también revisten, gozan del derecho a recibir el dominio de las unidades funcionales y complementarias cuya adjudicación les corresponde.

FIDUCIARIO: Es quien recibe el dominio fiduciario de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento inmobiliario conforme las pautas fijadas en el anteproyecto y la memoria descriptiva y técnica. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.

GERENCIADOR: Es la encargada del gerenciamiento técnico, financiero y administrativo del emprendimiento. 

EL ESTUDIO: Es el encargado de la elaboración del proyecto de arquitectura para la construcción del edificio proyectado. 

DIRECTOR DE OBRA: Profesional que asumirá las responsabilidades previstas en la legislación vigente.

ESCRIBANIA: Es ante quien se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios y cuya retribución queda establecida en el contrato.

PATRIMONIO FIDUCIARIO: Está integrado por el inmueble y el fondo fiduciario. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 14 de la ley 24.441/95, constituye un patrimonio de afectación separado de los patrimonios de las partes intervinientes y, en ese carácter, se encuentra exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes.

VENTAJAS PRINCIPALES

o Que se trata de una forma de vinculación contractual entre las partes. No hay vinculación societaria.
o Que se reduce de manera significativa el riesgo del inversor en cuanto a cambios potenciales y grado de cumplimiento de lo proyectado. Ello, por cuanto en el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas:
o La individualización del inmueble a adquirir.
o Las condiciones en que se va a adquirir.
o Las características del emprendimiento a desarrollar sobre el inmueble.
o Los plazos en los que se estima se deben ejecutar las obras.
o Los costos estimados en que se va a incurrir.
o Los derechos y obligaciones de todas las partes intervinientes
o El destino que debe darse al fondo fiduciario (aportes de los inversores).
o La forma en que debe administrarse el patrimonio fiduciario.
o La forma en que sustituye a los inversores morosos.
o Que los bienes fideicomitidos están absolutamente separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes constituyendo, por lo tanto, un patrimonio autónomo pleno. Esto posibilita que los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes, cualquiera sea su naturaleza y privilegio, se vean absolutamente impedidos de satisfacer su acreencia con los bienes que integran el fideicomiso. o Que lo antedicho sumado a la posibilidad de ceder a terceros sus derechos como beneficiario del fideicomiso, otorga a los inversores una posible "salida anticipada" sin necesidad de esperar a la conclusión final de la construcción del edificio.